Inspeccion Tecnica de Edificios ITE en Nanoim

Inspección Técnica de Edificios (ITE), qué es y en qué consiste

Publicado por nanoim | rehabilitacion de edificios

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es el examen o control técnico por el que tiene que pasar toda construcción que tenga una antigüedad determinada. Su objetivo, valorar si la edificación reúne todos los requisitos de seguridad exigidos respecto al inmueble y a las personas que lo habitan.

La Inspección Técnica de Edificios es obligatoria pasarla toda vez que el edificio haya superado el medio siglo desde su construcción. Y, una vez ‘aprobada’, es perceptivo hacer una nueva ITE, al menos, cada 10 años.

La obligación de realizar la Inspección Técnica de Edificios corresponde al/los propietario/s del inmueble. El/ellos deberán contratar a un técnico independiente (arquitecto o aparejador) o entidad de inspección técnica homologada.

Los profesionales emitirán un informe, en el que se establece el estado de conservación de la construcción, y si es preciso o no, realizar obras de rehabilitación o reforma.

De hecho, en Nanoim, tras el encargo de los propietarios, nuestra arquitecta es quién visita el inmueble.

Finalizada la Inspección Técnica del Edificio, ella es la encargada de redactar un informe en el que recoge toda la información obtenida en dicho control. Y lo acompaña, además, con un diagnóstico final, que será determinante a la hora de llevar a cabo posteriores actuaciones constructivas en la edificación.

De éstas también puede hacerse cargo Nanoim, se nos haya encargado o no la ITE. Pero esto, mejor lo aclaramos al concluir el artículo.

A continuación, vamos a explicar cada una de las etapas que transcurren hasta la redacción del informe final de la Inspección Técnica de Edificios por parte de nuestra técnica.

Recopilación de datos básicos

Una vez aceptado el encargo y antes de visitar el inmueble, es muy aconsejable que el/a ‘inspector/a’ conozca al menos algunos datos básicos sobre el edificio.

De esta manera, puede hacerse una idea de qué se va a encontrar, a saber:

• Antigüedad del edificio:

Si los propietarios no pueden proporcionarle este dato, se puede obtener consultando el Catastro.

• Referencia catastral:

Es el número con el que se identifica un inmueble. Normalmente, se lo proporcionan los vecinos del edificio o también se puede consultar a través de la Sede Electrónica del Catastro.

• Tipología del inmueble:

Es importante saber si se trata de una construcción aislada o entre medianeras (paredes comunes a dos construcciones o fincas contiguas).

El número de plantas que tiene y si alguna de ellas está bajo la rasante del terreno (línea que define la inclinación o pendiente de una calle, camino, terreno u obra en general, respecto al plano horizontal).

El número de viviendas por planta, el tipo de cubierta y la posibilidad de acceso a la misma.

Si dispone de ascensor, sala o cuarto de máquinas, cuarto de contadores, etc.

• Patologías detectadas por los vecinos del edificio:

La técnica es quién ha de valorar cada uno de los problemas constructivos que se encuentra en la visita. Si bien es importante que quienes habitan en el inmueble sepan qué viviendas o zonas comunes de la edificación pueden presentar alguna problema constructivo.

• Últimas reformas realizadas en el inmueble:

En el caso de que en el edificio se haya realizado alguna actuación de cualquier tipo, es importante tenerla en cuenta a fin de conocer el alcance de dicha intervención.

En fin, éstas son las referencias mínimas previas con las que procura contar nuestra arquitecta antes de proceder al control técnico de cualquier edificio.

Obtención de datos fundamentales

Sin embargo, habiendo recopilado toda la información anteriormente mencionada, aún se hace necesario algún dato más, de cara a realizar el informe final de la Inspección Técnica de Edificios (ITE).

Por ello, y en nuestro caso, creemos conveniente reunirse previamente con el presidente o representante de la comunidad de propietarios para tratar de obtenerla.

Se trata de datos fundamentales como:

  • el CIF de la propiedad;
  • las referencias del representante legal de la comunidad de vecinos;
  • los gastos de comunidad;
  • si ha habido proyectos de rehabilitación o reformas anteriores;
  • motivo de la Inspección Técnica del Edificio bien por antigüedad bien para realizar una actuación posterior;
  • etcétera.

Visita al edificio

Ahora sí, la arquitecta realiza la visita a las distintas áreas del edificio.

La fachada principal es lo que primero que puede y debe revisar desde la calle, antes, incluso, de entrar al inmueble.

También valora la accesibilidad al edificio desde la calle. Si hay que superar alguna barrera arquitectónica, ancho de pasillos, señalización, etc.

Seguidamente, se hace aconsejable comenzar por las zonas comunes.

Visitar la cubierta plana del edificio, además de para conocer su estado de conservación, puede resultar muy útil para hacerse una idea de la distribución general de la construcción.

La arquitecta ubica así los patios de luces, la orientación, los edificios colindantes si los hay, etc.

También puede observar zonas por las que, debido a la escasa pendiente, se pueda filtrar el agua de lluvia, juntas de dilatación en mal estado, sumideros embozados (obstruidos) o mal situados, baldosas levantadas, etc.

Si el edificio cuenta con cubiertas inclinadas y su acceso es posible, debe acceder con los medios de seguridad adecuados. Se trata de supervisar, sobre todo, el estado de conservación de los faldones, cumbreras y limas (limatesa y limahoya), y canalones.

Examina los cuartos de contadores de electricidad y de fontanería, en el caso de que estén centralizados en alguna zona común del edificio.

Recorrido por zonas comunes

Hacer un pequeño recorrido por las escaleras del inmueble, le permite a nuestra arquitecta localizar posibles patologías en la caja de la escalera. Especialmente grietas o fisuras en las paredes que, en muchos casos, podrían ser de carga.

Si hubiera ascensor, mide el interior de la cabina para comprobar si es accesible o no. Pero, ojo, disponer de ascensor no garantiza que el itinerario entre plantas sea accesible.

En el caso de no haber ascensor, analiza si técnicamente sería posible instalar uno. Ya sea por el ojo de escalera o por la fachada principal, posterior o laterales, o por el patio de luces si existiera.

Aprovechando la visita por las zonas comunes, la técnica irá recopilando nuevos datos acerca de si el edificio cuenta con instalaciones contra incendios, tipo de materiales constructivos, tipo de estructura y cimentación, etc.

Ahora bien, como lo más seguro es que no tenga acceso a la cimentación, puede deducirla por el tipo de estructura que observe.

Como ésta última, habrá otra información que no podrá constatar. Pero en muchos casos y, sobre todo, si la técnica tiene experiencia, podrá deducirla y sacar conclusiones.

Eso sí, cuando redacte el informe, deberá indicar que determinados aspectos no los ha confirmado ciertamente y que son resultado de la inspección ocular.

Visita a las viviendas

Examinadas todas las zonas de uso común del edificio, procede a revisar el interior de todas las viviendas. De no ser posible, inspecciona el mayor número de ellas.

A la persona que esté en cada vivienda, le pregunta si a su juicio alguna zona de la misma presenta algún problema como humedades, fisuras, grietas, etc.

La inspección ocular de la arquitecta se orienta, entonces, hacia las paredes, techos y elementos estructurales fundamentalmente. Si detecta alguna patología, la examina detenidamente y toma datos de la misma.

Si encuentra grietas o fisuras, trata de deducir su origen. Aunque, tras una inspección ocular no siempre resulta fácil obtener conclusión alguna a este respecto.

Otras problemas constructivos frecuentes en las viviendas son las humedades.

La técnico debe determinar si son por condensación, muy frecuentes en zonas sin ventilación adecuada. Por filtración, sobre todo, en paredes o techos en contacto con el exterior. Por capilaridad, en los bajos del edificio.

O humedades accidentales, debido a la falta de estanqueidad en las instalaciones, ya sean de fontanería, calefacción o bajantes.

Desde las viviendas

Desde el interior de las viviendas se pueden visualizar las fachadas mucho más de cerca que desde la calle.

Por tanto, nuestra arquitecta puede comprobar si carecen de fisuras o grietas, eflorescencias (manchas blanquecinas de aspecto irregular que aparecen en superficies que han sufrido humedad), desprendimientos de los revocos o abombamientos, humedades, etc.

Y, también, es el momento de comprobar que todos los elementos de fachada estén bien fijados a la misma (barandas, cornisas, etc.) y que no haya riesgo de caída a la vía pública.

Las bajantes, si son vistas, se pueden supervisar mejor desde las ventanas que dan al patio de luces o a la fachada principal. La falta de estanqueidad de éstas se hace patente si se observan manchas o chorretones en las paredes o en los tubos.

Es importante obtener datos sobre el tipo de calefacción o refrigeración que usan. También, sobre el tipo de carpintería y su estanqueidad. Sobre orientaciones y sombras sobre las fachadas. Información que hace falta para obtener el Certificado de Eficiencia Energética, incluido en la Inspección Técnica de Edificios (ITE).

En caso de existir, es importante también la visita a los locales o almacenes situados en la planta baja o sótano del edificio. Porque aportan datos sobre patologías tales como humedades, asientos diferenciales (movimiento o desplazamiento relativo de la estructura), etc.

Y una vez finalizadas las visitas a las zonas de uso común y de uso privado del edificio, la arquitecta puede dar por concluido el examen del inmueble.

Redacción del informe

Acabada la revista y recopilados todos los datos, la arquitecta redacta informe de la Inspección Técnica del Edificio por medios informáticos.

Si como profesional encargada de realizar la ITE acredita que el edificio permanece en buen estado y reúne todas las condiciones de seguridad necesarias, la Inspección Técnica del Edificio es aprobada.

En el caso que se precise alguna actuación constructiva, el informe ha de recoger la gravedad y el tiempo máximo del que dispone la comunidad de propietarios del edificio para llevarla a cabo.

Nuestra arquitecta entrega las copias necesarias del informe a la comunidad de propietarios. Y será el representante de ésta quién se encargue de registrarlo en el Ayuntamiento correspondiente.

Hasta aquí las fases por las que transcurre una Inspección Técnica de Edificios (ITE), vistas desde el punto de vista de nuestra arquitecta y del saber hacer de Nanoim.

Y como punto y final a este artículo, explicar cómo abordamos en Nanoim la Inspección Técnica de Edificios y lo hacemos de dos formas:

•O bien una comunidad de propietarios que se ha sometido a una ITE nos contacta para que le presupuestemos las actuaciones constructivas en ella recogidas,

•o bien nos encarga la Inspección Técnica de Edificios (tenemos una arquitecta que se encarga de ello) y, una vez redactado el informe, presupuestamos las actuaciones a realizar, normalmente las que tiene carácter más urgente.

Bueno hasta aquí nuestro repaso al tema de la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Si os queda alguna duda al respecto o queréis trasladarnos alguna observación, hacedlo a través de los comentarios. Y si os ha gustado, pues simplemente compartidlo.

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